A comienzos de 2020, Juan se preparaba para solicitar un crédito hipotecario en el BIESS. Tres meses después, fue despedido de su trabajo debido a la crisis generada por la pandemia del COVID-19. Hoy este padre de familia, cuyo nombre es ficticio pues no quiere ser reconocido, ni siquiera tiene para pagar el alquiler de la casa donde habita con su esposa y tres hijos.

La necesidad de vivienda propia aumenta día a día en el Ecuador. El déficit habitacional en el país llegaba al 31 % a fines de 2018, es decir, 5.2 millones de personas no tenían un techo según el informe “Un espacio para el desarrollo de los mercados de la vivienda en América Latina y el Caribe” del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).

Antes que se desatara la pandemia y sus nefastas consecuencias en la economía, en Ecuador ya existían muchos proyectos inmobiliarios residenciales paralizados y otros tantos abortados por la dura la crisis económica del país. En este 2020 la situación ha ido empeorando, al punto de que solo la veintena de empresas que conforman la Asociación de Promotores Inmobiliarios del Vivienda del Ecuador (Apive), reportan que el último semestre acaba de cerrarse para ellos con la caída de contratos de nuevas construcciones en un 47 %.

Eso no es todo, hay quienes pronostican que para mediados de 2021 habrá un 60 % menos de lo proyectado en cuanto a consumo, gasto e inversión en el sector constructor residencial, a nivel general.

Un largo estancamiento

Ángela Andrade, consultora inmobiliaria y de plusvalía, sostiene que productos como casas, departamentos y otros bienes inmobiliarios vienen afrontando una ralentización en la demanda, desde hace cinco años, debido a diferentes factores, "pero principalmente a la caída del Producto Interno Bruto (por los bajos precios del petróleo) y la reducción del empleo adecuado".

Andrade considera que esta situación se agravó más por la crisis mundial, provocada por la pandemia del coronavirus en 2020.

Pero Germán Carvajal, director de la división Inmobiliaria de Market Watch, empresa especializada en estudios de mercados, advierte que la crisis inmobiliaria en Ecuador data de mucho tiempo atrás. Afirma que se está responsabilizando exclusivamente a la pandemia, "sin recordar que en los últimos 10 años el número de proyectos paralizados y abortados superaron los 1.300 solo en las dos principales ciudades del país".

"Precios altos desde el inicio"

Sin tener una pandemia de por medio, insiste Carvajal, la crisis ya existía debido a diversos factores, entre los que constan "los precios altos en etapa inicial del proyecto"; y "no conocer los hábitos inmobiliarios de los consumidores, comparado con la oferta directa e indirecta por producto, área, precio, nivel de ingresos y grado de endeudamiento".

Limitar la inversión en medios promocionales como casa modelo, vallas, plataformas electrónicas, ayudas comerciales y asesoría profesional al inicio de un nuevo proyecto, midiendo resultados no precio, es otro error cometido por los promotores inmobiliarios, afirma el consultor.

Apive: hay ligera recuperación

Tras calificar de "absurda" la cifra de 1.300 proyectos de este tipo fracasados, Jaime Rumbea, director ejecutivo de Apive, reconoce que el sector enfrenta grandes desafíos en estos momentos.

 Rumbea sostiene que este año lucía prometedor al estar listo el plan gubernamental Casa para todos, "que incluye crédito hipotecario con tasa promocional del 4.99 %, que es la mitad de la tasa de mercado, y que permite que hogares que compran vivienda de hasta $ 90.000 puedan pagar la mitad de la cuota/letra mensual que pagarían sin ese programa".

Sin embargo -agrega-, la emergencia sanitaria provocó una brutal caída, que fue mayor hasta mediados de mayo, pero luego de eso ha habido una recuperación, incluso en Quito. "Esto significa que si esa tendencia se consolida la caída del 47% en el semestre podría irse corrigiendo".

Por ello Rumbea coincide con Andrade que es vital que el sistema financiero público y privado siga atendiendo la demanda real que, según Apive, corresponde en su gran mayoría a contratos de promesa de compra-venta firmados en los dos años anteriores, en los cuales los hogares ya han invertido sus cuotas de entrada y los promotores se han financiado para construir.

Cómo salir del oscuro pozo

Carvajal sostiene que, considerando que en la actualidad el éxito de un proyecto inmobiliario es 50 % el producto y el otro 50 % el asesor comercial, los promotores deben contar con una fuerza de ventas calificada y experimentada. "Contratar servicios baratos pero sin experiencia, con el fin de evitar gastos que se cree innecesarios, es un gran error, según el consultor.

Existen seis factores determinantes para el éxito comercial de un proyecto inmobiliario: ubicación, precio, área, publicidad en medios de comunicación, diseño y elementos comunales o recreativos (piscina, casa club, gimnasio, juegos para niños...) "La falta de uno o más de los elementos mencionados darán resultados comerciales negativos", comenta el experto.

Andrade, en cambio, propone a las empresas inmobiliarias "innovar, reinventarse y ejecutar nuevas estrategias para atraer a los potenciales clientes, independientemente de que el sector financiero público y privado inyecte capital y flexibilice las condiciones de crédito, tanto en alargar tiempos y cuotas de entradas más accesibles "considerando el panorama económico actual".

Rumbea propone atacar la tramitología que existe en el sector público y las notarías para la marcha de créditos y proyectos, lo cual ha empeordo con la actual pandemia, pese a que este sector es vital para la economía del país y para las familias que quieren tener un techo propio.

"Lo más importante es trabajar de muy cerca con las instituciones financieras para asegurar que todo aquel que califica para un crédito lo reciba y lo reciba rápido, sin dilaciones", agregó.

Lamentablemente, con la pandemia ya muchos trabajadores ecuatorianos, como Juan, perdieron su empleo este año y dejaron de calificar para un crédito.